[摘要] 高房价背后可能就是“有价无市”的僵局。这一教科书般的理论，如今几乎人人皆知。然而，严控下的南宁房地产市场，“走量”的需求却已然远远超过价格。翻开报纸、打开网络、行走在街头小巷，甚至查看短信，楼盘促销广告赫然醒目。除促销信息外，哪些字眼最能吸引人？采访调查中，大多数人的答案依然是地段。
高房价背后可能就是“有价无市”的僵局。这一教科书般的理论，如今几乎人人皆知。然而，严控下的南宁房地产市场，“走量”的需求却已然远远超过价格。翻开报纸、打开网络、行走在街头小巷，甚至查看短信，楼盘促销广告赫然醒目。除促销信息外，哪些字眼最能吸引人？采访调查中，大多数人的答案依然是地段。理由很简单：房子可以改造，但地段没法改。
业内人士给出的回答也很贴切：要想打赢房价“博弈战”，地段与需求的较量至关重要。一场关于“价格与地段”的争论再次打响。
地段与价格的博弈>>>>>
东盟商务区某盘，住宅新品未启动预约，咨询客户却一波连着一波，且各界预计的价格并不低，至少近20000元/㎡（带精装）起售；同样的区域，不少盘却按兵不动，甚至个别盘大打折扣，折后不到10000元/㎡（毛坯）。先不说精装与毛坯的差价，客户的认同度截然不同。
同一房企，在五象新区及东盟商务区皆有项目热销。前者“4”字头均价，比周边项目低不少，“五一”小长假开盘，当日销量8成以上，记者现场采访数人，无一例外均表示，是冲着这价格来的；上周末，该房企东盟商务区商铺开盘，不少铺面9万元/㎡起卖，甚至有超过12万元/㎡的铺面，销量也超过预期；
还是同一房企，同一区域、同一地段，双盘“五一”小长假齐开，一个“6”字头，一个“7”字头，人气鼎沸，销量可观。
诸如此类案例很多。以南宁目前推量较大的凤岭北板块为例，个别楼盘价格每平方米差别在1000元以上，价高者甚至卖得更好。
地段与需求的话题由来已久。同样的地段，同样的房子，短短几个月时间，房价缩水不少，面对这样的景况，购房者又该何去何从，是用抗争挽回权益还是自我认栽？有人说，是因为这些地段楼盘的需求已趋向饱和，而同一区域同质化产品过多，竞争激烈，房企不得已，只能在价格上作出让步。
购房者的需求>>>>>
“物以稀为贵”，城市中心区地理位置上的供给刚性，决定了房价的悬殊。所以也就不难理解，为什么同等面积、南宁市中心一带的旧房子要比市郊的新房子贵许多。因此，即便是处在楼市观望气氛浓重的时刻，好的地段依然具有立于不败之地的“抗跌性”。
房地产行业的规律是地段性明显。早在2010年以前，地段是楼盘宣传的重中之重，不少项目把地段最主要的“卖点”。那时，“找关系”买房，排队选房等现象比比皆是；然而，近两年来，由于楼市低迷，房企为尽快回笼资金，纷纷对楼盘进行降价销售，以期用“以价换量”来缓解短时间内的资金压力。供需双方角色的转换，南宁楼市逐渐向买方市场真正转移，整体价格开始渐趋理性。
对于一些购房者来说，尤其是刚需客，房价突然间的下跌超出了个人风险承受能力。买房说到底就是一场博弈，需要天时地利与人和才能够完胜。购房者需求的大小，直接影响楼市的成交，而一些板块内同质化产品的扎堆，使得各楼盘间竞争加剧，价格促销战一触即发，部分项目为走量，往往通过调价方式促进成交。这时价格成为成交的催化剂，也是最敏感的字眼。
当然，价格也许只是撬动市场的一个因素，还需要房地产企业更多的营销策略。合理布局、随行就市，把握开发节奏、提升开发品质，积极转型调整，这也许是各路开发商应对市场变化的关键所在。
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