[摘要] 不少城中村超高违章建房存在不安全性，但仍有不少租客因为便宜而继续租用。其实，在法律上，这样的出租行为可能为无效。近日，南宁市江南区法院就宣判了一起这样的案件。
不少城中村超高违章建房存在不安全性，但仍有不少租客因为便宜而继续租用。其实，在法律上，这样的出租行为可能为无效。近日，南宁市江南区法院就宣判了一起这样的案件。
原告方琼诉称，她与被告余山签订一份房屋租赁合同，约定余山将自己所有的一栋7层住宅租给她使用。合同签订当日，方琼支付了2万元押金，同时支付了3个月租金共计2.5万元。
承租过程中，方琼发现涉案房屋的土地使用权人并不是余山。于是便到南宁市规划管理局查询，得知余山出租的住宅并没有办理规划许可证，亦没有办理任何报建手续。当即，方琼发函给余山，告知：从发函次日起不再承租涉案房屋，并催告余山办理房屋交接手续。然而，余山迟迟没有与方琼办理交接手续。因此，2011年12月23日，方琼一纸诉状将余山告上了法院。
被告余山提起反诉称：合同签订之日，方琼并没有向他交纳约定的3万元押金，且方琼没有经他的书面同意，擅自将涉案房屋租给第三方，违反了合同法的规定。并且，方琼发函催告属于单方解除合同。因此，请求法院依法维护他的合法权益。
法院审理认为，根据有关规定，余山将没有办理房屋规划许可证的房屋出租，存在过错；方琼在签订合同时，没有核实房屋的基本情况，也存在过错。双方均有过错，应各自承担因此造成的损失。根据《合同法》，余山应将取得的押金2万元返还给方琼。房屋租金在扣除实际占用费17119.57元之后，余款7880.43元应予退还。对于余山的反诉，按规定，无效合同自始至终都没有法律约束力。因此，法院认定余山的反诉请求没有事实和法律依据。
综上，法院作出了一审判决，方琼与余山签订的《房屋租赁合同》无效；余山应向方琼退还押金2万元和余款7880.43元；驳回方琼的其他诉讼请求和余山的全部反诉请求。
江南区人民法院张敏法官表示，法院在审理房屋租赁合同纠纷时，区分有证及无证两种情形。对于“无证”房屋，租赁合同是无效的。无证是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。在此提醒：在租房时如发现房屋存在权属问题，应及时采取措施，如发催告函表示终止合同等，以避免更大的损失。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
