[摘要] 近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。
银行：共同筹码“输不起”
房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。有机构测试认为，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。
不过，此轮房地产调控以来，银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示，开发商资金来源中，国内贷款占比从2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年轻微上升至15.3%。
据了解，在一、二线城市房屋交易量回暖，房企资金流动性状况已有所缓解的情况下，今年，商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过，在房地产贷款投放的增量上依然有所控制，并且继续强化名单制管理。
“我们对原有的房企贷款客户投放贷款时，会考量其资金状况，尽量保证其续建项目，防止烂尾工程，给银行带来不良风险。另外，对于优质的房地产商，银行会作为大客户继续放贷。”一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，“在利率方面，银行根据企业实际情况给予一定上浮比例，一般是10%至20%。”
也有银行业人士透露，目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减，审批权上收至总行。一位国有大行公司业务部经理坦言，“实际上，银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为，毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大，短期内这种局面不会改变。因此，对于资金链出现问题的房企，银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出，而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”
从16家上市银行的财报数据可以发现，房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%)，如果再加上住房贷款，房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。
2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿元，较2011年底增加3.03%，但其中，有4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降，11家银行的房地产业贷款余额较2011年底有所下降。
具体而言，在四大行中，除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外，其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷余额4177 .66亿元，较上年末也减少了13 .94亿元。中小股份制商业银行中，浦发银行上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。
从不良率来看，房地产开发贷款的不良率平均水平在1%左右。一线城市中，截至2012年末，上海地区房地产不良贷款余额41亿元，不良贷款率0.38%，比年初下降0.02个百分点，低于全行业平均不良贷款水平。
专家解析：倪鹏飞指出，由于银行本身信贷考核机制与性质，造成银行投资方向的固定，房地产企业利润相对较高、风险较小，所以这也使得银行大量介入了房地产市场的开发和消费贷款。
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