[摘要] 近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。
十年调控路：过于着重抑制需求
业界总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。
2003年开启了十年楼市调控序幕。国务院常务会议指出，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需。”从促进需求出发，明确房地产业为国民经济支柱产业。
2005年，房地产市场开始出现投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等一些问题和苗头。随后，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，开始酝酿针对需求和价格等一系列限制性措施。
直到2008年，全球性的金融危机爆发，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。当年的国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
随后出台了降低首付款比例、贷款利率七折优惠等一系楼市扶持性政策。接着，国内的房地产市场迅速升温，出现超预期的井喷式增长。
2009年，楼市全面复苏，成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况，2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房等政策。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，加强房地产市场的调控力度，楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。
延续2009年底的调控倾向，2010年全面加码的调控政策相继出台，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市，当年也被业内视为“史上最严”之楼市调控年。36个城市在当年率先纳入限购范围。
2011年，国务院再次要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年楼市进入深度调整，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。
一系列严厉的限制性政策一直延续到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影响下，楼市开始回暖，以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台，但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。
政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动，2013年春节前后，一线城市在内的重点性城市再次感受到房价上涨的压力。在此背景下，“国五条”应运而生。国五条新政涵盖从限购、房产税、保障房到增加供给等多方面内容，开始着眼于从供给和需求双方面调节房地产市场。
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