[摘要] 在“国五条”北京细则公布一周后，北京公积金贷款和北京市商业银行房贷政策的新政也落地了。昨天，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部分别下发通知，购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的6成提高至7成。
■ 解读
贷款额度
购买首套90平方米以下自住住房的，个人信用等级为AAA级，贷款额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款额度上浮15%
购买90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，贷款额度不再上浮，且不超过80万元
购买经济适用房的低收入职工，贷款额度不受月收入限制
首付比例和利率
购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70％、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍；“无房有贷”申请者仍执行贷款首付款比例不得低于60％、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策
还款金额
人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50％
月还款额在不低于贷款月还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴存额，使住房公积金全部用于住房消费
算账
以一套评估价为200万的二手房为例（贷款年限为20年），新政实施后，贷款额度和月供会发生如图变化
1 提取记录写入认定标准
首套自住住房如何认定？昨日公布的新政也明显加严。此前，公积金贷款对于二套房的认定为“认房又认贷”，即只要名下有房或是有贷款记录的，都将被认定为二套房。但新政规定，通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。
这意味着，除了“认房又认贷”，只要有过公积金购房提取记录的，也将被认定为二套房。比如之前全款购房后，购房人提取过公积金，即便房子已卖出，也没有过贷款记录，但也不会被认定为首套房。将提取记录加入首套房的认定标准，这在北京还是首次。
不过，这只限于公积金购房提取记录，而如果是因租房、装修等其他非购房的情况提取公积金，则与首套房的认定无关。
2 二套房贷款额度不上浮
目前，北京公积金贷款的额度为80万元，每个人贷款额度是根据贷款人的月收入等因素确定的。不过，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮30%，即104万元；AA级的借款申请人，贷款额度可上浮15%，即92万元。
新政中收紧了公积金贷款额度。新政提出，根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。不过，购买经适房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。
此前公积金贷款额度确定标准中，要保留的生活费为400元，此次新政中的基本生活费标准，按照相关部门公布的数据，为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。此次要保留的生活费增加了将近一倍，这意味着可以贷款的额度会相应降低。
此外，上浮标准与购买住房面积大小以及申请人信用等级有关。
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