[摘要] 当前，“国五条”地方细则落地，南宁二手房交易曾一度“井喷”。近日，南宁市地税局直属税务分局利用存量房交易价格评估系统（以下简称价评系统），核出一例存量房交易额比申报交易额高出7万元，纳税人因此多缴税款2100元——这成为价评系统运行后，首例在服务前台评出的纳税案例。
核心提示
当前，“国五条”地方细则落地，南宁二手房交易曾一度“井喷”。近日，南宁市地税局直属税务分局利用存量房交易价格评估系统（以下简称价评系统），核出一例存量房交易额比申报交易额高出7万元，纳税人因此多缴税款2100元——这成为价评系统运行后，首例在服务前台评出的纳税案例。该价评系统的运用，将使存量房（包括二手房）价格评估更趋科学、合理，解决征纳双方对计税价格的异议，今后想打“阴阳合同”歪主意的人可没那么容易了。
对房产核价有什么用？
让交易价更科学合理
众人皆知，“阴阳合同”暗藏法律风险，但有些纳税人为了少缴税款，不惜以隐价、瞒价等方式进行房产交易：“阴合同”所签的交易价是一个数目，“阳合同”所标明的价格，又是一个数目，而且明显低于市场价格。
以前，地税部门核定计税交易额时，因为是人工核价，难以杜绝“阴阳合同”现象；价评系统运用以后，每一处二手房产的交易，计税交易额是多少将由价评系统核定生成，所评估出来的交易价格，将更科学、合理。这也将让“阴阳合同”立即现形。
根据南宁市地税部门有关文件，该系统正式运行后，当纳税人申报的成交价格高于系统评估价，系统自动确认按成交价格征税；当申报的成交价格低于系统评估价且无正当理由的，将按系统评估价格计征税款。
近日，记者在办税服务厅看到，一名纳税人提交的材料上显示，申报交易额为24万元；办税服务人员将该房产信息输入系统以后，生成的评估交易额为22.7137万元。那么，计税交易额采用的是24万元作为计税依据。
不认同系统核价咋办？
可申请一级争议处理
价评系统有其科学、合理的一面，但如果纳税人对房产评估价格有异议，该怎么办呢？南宁市地税局直属税务分局有关负责人解答称，纳税人可以向税务机关提出申请，请求进一步核价。
据了解，价评系统有一个“一级争议处理”程序，工作人员将纳税人的相关资料录入以后，资料将交由南宁市物价局价格认定中心核定。核定结果，将成为最终的交易额计税依据。
“有时候，物价部门核定的价格还高过我们（地税部门）核定的价格。”该负责人说，“这时候，想再争取按我们给出的价格计税，已经不允许了。”因为物价部门价格认证中心的认定结果，成为一级争议处理结果，具有法律效力。
数据如何体现科学性？
每季度更新参考系数
那么，评估价格是如何得出的呢？能细致到什么程度？其科学性、合理性如何体现？再者，房价是随时变化的，价评系统评出来的价格，是否真正体现当下房产的市场价格？
负责人介绍，评估一套房产，参照的数据可谓众多，比如大到建成年份、临街状况，小到房屋朝向、所在楼层等等因素。
记者从价评系统操作界面看到，工作人员首先将房产基本信息输入系统，调出该存量房的资料；接着，输入房产的具体信息，如建成年份、房屋类型、房屋总层数、装修程度等等，有19项之多。综合以上因素，价评系统将形成“评估交易额”。
该局工作人员告诉记者，价评系统的各项估价参照系数，是经物价、财政、税务等多部门反复论证得出的；而且，参照系数也是综合了地价、交易量等因素，每个季度修正更新一次。而这些细致的数据参照，确保了评估价格的客观公正，科学合理。
价评系统覆盖的范围？
六县六城区的商品房
负责人介绍，目前价评系统只能对商品房实现价格评估，下一步还会将房改房、商铺、土地等也纳入评估范围。而从地域范围来看，目前价评系统应用范围已经包括南宁的六城区以及六县。
对于一些新建楼盘，如果还没实现信息采集，将无法实现系统评估，这种情况下仍将依靠税局工作人员，按原办税程序办理。
以前，纳税人前来办税，因等待后台“审核岗”工作人员核价，需要等候时间；而价评系统在前台运用后，税服人员当场操作，系统自动跳出评价结果。由于减少了“审核岗”这一环节，纳税人办税时，也不用等待那么久了。
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