[摘要] 今年南宁经营性用地供应大增，南宁“国五条”细则落地的市场下，土地市场将何去何从？备受瞩目的2013年首拍姗姗来迟，5月23日，西乡塘高新区、相思湖新区两幅商住地块走向拍卖席。两地块面积适中，一块50.9亩，一块44.8亩，同样采用“拍转挂”的形式出让，若流拍则转为挂牌方式，其中高新区地块已是第二次登场。
今年南宁经营性用地供应大增，南宁“国五条”细则落地的市场下，土地市场将何去何从？备受瞩目的2013年首拍姗姗来迟，5月23日，西乡塘高新区、相思湖新区两幅商住地块走向拍卖席。两地块面积适中，一块50.9亩，一块44.8亩，同样采用“拍转挂”的形式出让，若流拍则转为挂牌方式，其中高新区地块已是第二次登场。
4月初，南宁市公布2013年经营性用地使用权“招拍挂”计划显示，今年南宁市将有98幅共8549.47亩经营性用地纳入土地招拍挂，是去年供应计划的2.74倍，创历史新高。另外，今年即将推出的地块中，出现了多幅大面积地块，超过300亩的就有4幅。
南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟分析，如此大的供应量，说明了南宁市的卖地迫切，如果能以比较合理的价格进入土地市场，开发商应该会踊跃拿地，特别是一些大型品牌房企，出于对南宁城市未来前景的看好，持续拿地开发，会给市场传递更加正面信心。
记者统计，南宁今年计划出让的8549亩经营性用地里，已挂牌出让了五象新区凯旋路77亩、龙岗片区江湾路227亩、佛子岭路227亩等11幅地，共计845亩。这些地块均以挂牌形式出让，大多以底价成交。首拍5月23日举槌，业内人士普遍认为，根据往年的出让节奏，第四季度或是推地高峰期。
首拍背景
已出让11幅地，多以底价成交
高新区GC2013-025地块
◎档案
地块编号：GC2013-025
土地位置：高新区科德路北面
用地面积：50.954亩
土地用途：城镇住宅、批发零售用地
容积率：>3.0且≤3.5
建筑密度：＞22%且≤30%
绿地率：≥35%
起始价：455万元/亩
竞买保证金：5000万元
高新区科德路北面GC2013-025地块
◎周边楼盘
瀚林君庭
价格：均价7300元/平方米
动态：6号楼少量93~125平方米N+1房在售
天誉华庭
价格：均价7200元/平方米
动态：3号楼少量88~135平方米N+2房在售
根据《南宁市2013年第十七期国有建设用地使用权公开出让公告》，5月23日，南宁市将公开拍卖出让GC2013-025、GC2013-026两幅地块，这也是南宁今年首场土地拍卖。
值得注意的是，高新区科德路北面的GC2013-025地块曾因无人报名而流挂，这已是第2次出让。去年12月出让时要求，项目中住宿餐饮（旅馆业）建筑的建设标准不低于四星级酒店标准，住宅的套型建筑面积的要求为90/70。而本次推出，不须建酒店，且套型要求调整为90/40。相思湖新区地块则是难得的一线江景地块，住宅套型建筑面积要求同样为90/70。
从出让方式看，这两幅地块都采用去年常用的“拍转挂”方式，即竞买人达到3家以上（含3家）的地块，采用拍卖方式出让；竞买人不足3家或拍卖无人应价的地块，采用挂牌方式出让。具体出让方式将于5月23日现场确定。
首拍关注
降低身段，高新区地块二度登台
◎现场看地
表面平整不缺配套
记者沿大学东路进入科园大道，转入科德路后直走，经高新二路，便看到GC2013-025地块。该地块距快环清川大道与科德路路交汇处，大约100米。目前表面已平整，周边多为农田。去年底，广西人和投资有限公司以850万元/亩拿下GC2013-025旁的95.157亩用地，而南宁中海宏洋房地产有限公司以720万元/亩拿下附近的90.057亩用地。
所处的高新区，是近年来土地开发热区。该地块位于天誉华庭和瀚林君庭之间，坐8路车至终点站广西工商学校下车，往前走100米即可到达，沿科德路往西5可到广西大学西门，往北可从科园大道直接进入快速环道，往南至大学路贯通全城，有24、46和54路等多条公交车经过。
周围设施已相当成熟，广西大学、广西民族大学、高新小学、南宁市动物园、心圩江公园、广西医科大学第二附属医院、南城百货等都可在5~10内到达，可满足上学、购物、娱乐、休闲等需求。
◎地块分析
多家房企布局周围
该地块所处的科德路为双向车道，车流较少，路面干净，周边交通路网发达，商业氛围逐渐成熟。但地块仅一面临路，较适合用来打造居住型社区。目前，地块周边已有瀚林、中海、广西人和、广西强源房地产等企业布局。
附近的瀚林雅筑二手房价格为“7”、“8”字头。与地块临近的瀚林君庭，被瀚林地产在2012年3月2日以1100万元/亩的单价竞得，该盘上期开盘均价7300元/平方米。
南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司副总经理姚益跃分析，因为有了高新技术企业以及几个大的房地产开发商进驻，近5年来，高新区发展速度较快，目前已经形成了以科园大道、科德路为核心的集消费、休闲、娱乐、餐饮为一体的发展中心。从片区二手房价及近几年土地出让情况看，片区楼市发展后劲较足，未来潜力较大。
◎机构测评
楼面价2500元/㎡以内
南宁润东万源投资咨询有限公司：科德路地块所处区域环境较好，但地段一般，宗地地形对项目10%~15%的商业有比较严重的限制制约，而地块周边人口集聚度一般，再加上地理位置特点受到快速环道的区隔，因此项目的实际有效商业消费目标人群严重不足，商业面临市场风险较大。
该宗地已有一次流拍的记录，究其原因是政府部门对宗地的商业商务价格期望过高，硬性配比了大比例商业商务，而流拍也说明市场对该宗地商业商务价值的不认可。综合评判，项目10%~15%的商业比例其实是本宗地一个“价值负担”，建议竞买企业深入研究其商业价值，控制风险。预期项目住宅均价7200元/平方米左右，按照行业20%的投资估算，建议项目竞买楼面价不超过2500元/平方米。
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