[摘要] 今年南宁经营性用地供应大增,南宁“国五条”细则落地的市场下,土地市场将何去何从?备受瞩目的2013年首拍姗姗来迟,5月23日,西乡塘高新区、相思湖新区两幅商住地块走向拍卖席。两地块面积适中,一块50.9亩,一块44.8亩,同样采用“拍转挂”的形式出让,若流拍则转为挂牌方式,其中高新区地块已是第二次登场。
◎档案
地块编号:GC2013-026
土地位置:相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧
用地面积:44.855亩
土地用途:城镇住宅、批发零售用地
容积率:>2.0且≤3.5
建筑密度:>20%且≤30%
绿地率:≥35%
起始价:341万元/亩
竞买保证金:3000万元
相思湖新区GC2013-026地块邻近江北大道。
◎周边楼盘
骋望·怡璟湾
价格:均价8000元/平方米
动态:198平方米大平层、141平方米三房和80~130平方米楼中楼在售
骋望·领尚颂
价格:均价5600元/平方米
动态:2号楼3单元92~117平方米N+1房在售
◎现场看地
可观邕江一线江景
该地块位于江北大道旁,靠近邕江,可沿江北大道直接前往,也可从大学西路进入鹏飞路,直走经石埠路后便能看到GC2013-026地块。地块两面临街,西侧鹏飞路正在建设,仍以坑洼地居多,南侧的江北大道交通状况良好。
地块呈四边形,表面平整,部分面积有杂草,另外部分黄土露出。该地可直接眺望邕江,享受江景资源。周边多为平房,北面石埠路相对热闹,有昌泰·清华园等住宅区。距离地块行车5的距离,有骋望·怡憬湾以及骋望·领尚颂。所在区域还有骋望·剑桥郡、荣和·邕江悦府等新项目。其中,2011年底,广西荣和有限责任公司以620万元/亩拿下该地块附近的江景用地,打造的荣和·邕江悦府即将亮相。
周边交通尚可,临近地铁1号线鹏飞站,公交站点有204路、805路,周边有广西民族大学、南宁八中相思湖校区、南宁外国语学校、西乡塘小学、罗文农贸市场等。
◎地块分析
适宜打造滨江宜居社区
地块拥有稀缺的一线江景资源,且靠近江北大道以及地铁1号线站点,居住舒适度、景观优越性、交通便利性都不错。地块呈矩形,面积适中,总价不高。容积率中等,适合打造滨江宜居社区。周边荣和、骋望等房企布局,楼市热度增加,旁边在售的骋望·领尚颂均价5600元/平方米。
纵观前两年相思湖新区出让的地块,楼面价区间为1658~3720元/平方米。目前区域在售楼盘有骋望·领尚颂、同人·学府大道、中房·新天地、骋望·怡璟湾等,主力价为“5”、“6”字头。不少人认为,相思湖新区凭借着高起点的规划以及拥有优越的资源,目前仍是价格洼地。
辉煌集团广西分公司副总经理蔡思荣接受采访时表示,相思湖新区规划打造CBD超高层和大学城,未来人口增加,资源丰富,2013年区域价值将得到进一步体现,因此2013年有楼盘卖到“7”字头并不意外。
◎机构测评
楼面价不超2000元/㎡
南宁润东万源投资咨询有限公司:优势在于拥有一线江景,但宗地存在明显的区域问题,开发成熟度偏低。随着市场宏观调控,在刚需主导的市场大势下,江景房已难以成为超越价格因素,主导消费者需求的吸引力。
另外项目一个制约因素是宗地偏小,并且容积率已经达到3.5。除了江景资源外,项目内部环境提升和不同产品组合策略回旋余地不大,对价值提升有严重制约。
项目开发后预计可以实现售价6000~6200元/平方米,按照20%的投资利润率水平控制,建议竞买价格上限不超过楼面价2000元/平方米。
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