[摘要] 今年南宁经营性用地供应大增，南宁“国五条”细则落地的市场下，土地市场将何去何从？备受瞩目的2013年首拍姗姗来迟，5月23日，西乡塘高新区、相思湖新区两幅商住地块走向拍卖席。两地块面积适中，一块50.9亩，一块44.8亩，同样采用“拍转挂”的形式出让，若流拍则转为挂牌方式，其中高新区地块已是第二次登场。
◎档案
地块编号：GC2013-026
土地位置：相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧
用地面积：44.855亩
土地用途：城镇住宅、批发零售用地
容积率：＞2.0且≤3.5
建筑密度：＞20%且≤30%
绿地率：≥35%
起始价：341万元/亩
竞买保证金：3000万元
相思湖新区GC2013-026地块邻近江北大道。
◎周边楼盘
骋望·怡璟湾
价格：均价8000元/平方米
动态：198平方米大平层、141平方米三房和80~130平方米楼中楼在售
骋望·领尚颂
价格：均价5600元/平方米
动态：2号楼3单元92~117平方米N+1房在售
◎现场看地
可观邕江一线江景
该地块位于江北大道旁，靠近邕江，可沿江北大道直接前往，也可从大学西路进入鹏飞路，直走经石埠路后便能看到GC2013-026地块。地块两面临街，西侧鹏飞路正在建设，仍以坑洼地居多，南侧的江北大道交通状况良好。
地块呈四边形，表面平整，部分面积有杂草，另外部分黄土露出。该地可直接眺望邕江，享受江景资源。周边多为平房，北面石埠路相对热闹，有昌泰·清华园等住宅区。距离地块行车5的距离，有骋望·怡憬湾以及骋望·领尚颂。所在区域还有骋望·剑桥郡、荣和·邕江悦府等新项目。其中，2011年底，广西荣和有限责任公司以620万元/亩拿下该地块附近的江景用地，打造的荣和·邕江悦府即将亮相。
周边交通尚可，临近地铁1号线鹏飞站，公交站点有204路、805路，周边有广西民族大学、南宁八中相思湖校区、南宁外国语学校、西乡塘小学、罗文农贸市场等。
◎地块分析
适宜打造滨江宜居社区
地块拥有稀缺的一线江景资源，且靠近江北大道以及地铁1号线站点，居住舒适度、景观优越性、交通便利性都不错。地块呈矩形，面积适中，总价不高。容积率中等，适合打造滨江宜居社区。周边荣和、骋望等房企布局，楼市热度增加，旁边在售的骋望·领尚颂均价5600元/平方米。
纵观前两年相思湖新区出让的地块，楼面价区间为1658~3720元/平方米。目前区域在售楼盘有骋望·领尚颂、同人·学府大道、中房·新天地、骋望·怡璟湾等，主力价为“5”、“6”字头。不少人认为，相思湖新区凭借着高起点的规划以及拥有优越的资源，目前仍是价格洼地。
辉煌集团广西分公司副总经理蔡思荣接受采访时表示，相思湖新区规划打造CBD超高层和大学城，未来人口增加，资源丰富，2013年区域价值将得到进一步体现，因此2013年有楼盘卖到“7”字头并不意外。
◎机构测评
楼面价不超2000元/㎡
南宁润东万源投资咨询有限公司：优势在于拥有一线江景，但宗地存在明显的区域问题，开发成熟度偏低。随着市场宏观调控，在刚需主导的市场大势下，江景房已难以成为超越价格因素，主导消费者需求的吸引力。
另外项目一个制约因素是宗地偏小，并且容积率已经达到3.5。除了江景资源外，项目内部环境提升和不同产品组合策略回旋余地不大，对价值提升有严重制约。
项目开发后预计可以实现售价6000~6200元/平方米，按照20%的投资利润率水平控制，建议竞买价格上限不超过楼面价2000元/平方米。
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