[摘要] 7月22日，凤岭北和良庆区两块百亩地块流拍，但南宁下半年供地计划仍然有序进行。位于邕武立交和长堽路的两宗地块将于8月26日公开拍卖。这两地块的区位环境和价值如何？
地块2长堽路住宅用地
地块概况
地块编号：GC2010-074地块
地理位置：长堽路101号
土地面积：20.486亩
土地用途：城镇住宅用地（70年）
批发零售用地（40年）
容积率：＞3.5且≤4.0；
建筑密度：＞23%且≤28%；
绿地率：＞35%且≤40%；
起始价：人民币410万元/亩
竞买保证金：人民币500万元
现场探地
记者从广西日报社（民主路21号）出发，乘57路公交车约7即可到达GC2010-074地块。该地块位于长堽路101号，周边私宅较多，附近配套成熟。
资源评估
区位评估：地块位于长堽路片区，各种单位和学校聚集，配套齐全。沿长堽路往西可方便到达朝阳广场，往东经快速环道，方便到达五象广场和东盟国际商务区。
规划评估：商业占总建筑面积5%~10%，其余为住宅，建筑高度≤60米。宗地面积较小，适合开发中小户型公寓产品。
交通评估：地块位于长堽路，有7、44、47、101和201路等多路公交车途经地块。
配套评估
生活配套：长堽综合市场、各类百货店、餐饮、酒店、通讯专营店和工商银行、建设银行和农业银行等
教育配套：南宁十九中
SWOT分析
优势：该地块位处老城区，距离市中心近，各类配套成熟。
劣势：地块面积较小，周边私宅聚集，环境较为脏乱，居住品质受到一定影响。
机会（地块潜力）：地块距离市中心近，交通便利，配套成熟，投资自住皆可。
威胁（区域竞争对手分析）：地块附近正在建设的项目是盛天果岭，占地约100亩，定位为中高端精品住宅，对于该地块未来上市的产品形成一定压力。
价格预测：不超650万元/亩
小地块对地下室开挖要求高，地块部分要求开发两层地下室，因此整体开发成本会有所上升。以20%的预期投资作为拿地上限评估线，当成交地价达到650万/亩时，地块开发税后利润率达20.09%。
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