[摘要] 7月22日，凤岭北和良庆区两块百亩地块流拍，但南宁下半年供地计划仍然有序进行。位于邕武立交和长堽路的两宗地块将于8月26日公开拍卖。这两地块的区位环境和价值如何？
7月22日，凤岭北和良庆区两块百亩地块流拍，但南宁下半年供地计划仍然有序进行。位于邕武立交和长堽路的两宗地块将于8月26日公开拍卖。这两地块的区位环境和价值如何？居周刊记者现场探地，并请南宁经纬行房地产咨询有限公司市场策划部对地块价值进行测算，以供参考。
地块1 邕武路综合用地
地块概况
地块编号： GC2010-061地块
地理位置：邕武立交西北角
土地面积：约110.35亩
土地用途：城镇住宅用地（70年）
批发零售用地（40年）
容积率：＞3.0且≤4.0
建筑密度：＞20%且≤25%
绿地率：＞30%且≤35%
起始价：人民币450万元/亩
竞买保证金：人民币1400万元
现场探地
记者从广西日报社（民主路21号）出发，乘63路公车约12到邕武立交站下车，GC2010-061地块就在对面。地块沿邕武路前排为民宅，与之一路之隔的是快环建材市场，东南面是秀厢大道和狮山公园。
资源评估
区位评估：地块紧邻秀厢大道和邕武路，交通便利。沿邕武路可方便到达城市中心、城北区域，沿秀厢大道可快速到达五象广场和东盟国际商务区。
规划评估：套型建筑面积90平方米以下的占住宅开发建设总面积的70%以上。公共设施要求配建一所幼儿园（18班）、一所小学（18班）和一处农贸市场。地块区域价值一般，适合开发中档住宅小区。
交通评估： 地块南面为秀厢大道，沿秀厢大道往西，可连北湖路和友爱路；东面则是邕武路，往南连接望州路。目前有13、50和705路等近10路公交车地块。
配套评估
生活配套：周边有便民菜市、小型超市、各类餐饮店和广西北部湾银行等。
教育配套：高峰林场中学
景观配套：狮山公园
SWOT分析
优势：该地块位于秀厢大道和邕武路交汇处，交通便利，地块周边的快环建材市场和澳华·快环时代城已经成熟，人气集中。
劣势：目前地块周边民宅聚集，物流、货运点多，货车频繁过往、停靠，环境杂乱。
机会（地块潜力）：地块面积较大，靠近公园，各种生活配套均在5范围内。该地块的规划建设可填补该区域的商品住宅和商业空白。
威胁（区域竞争对手分析）：地块附近目前在售项目有荣和·山水绿城、云星·城市春天和隆源国际公馆，价格在6500~7500元之间，对地块未来上市的产品形成一定的竞争。
价格预测：不超600万元/亩
由于现阶段正处于楼市调整期，开发商资金边际效益需求会加大。以20%的预期投资作为拿地上限评估线，当成交地价达到600万/亩时，地块开发税后利润率为19.56%。
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