[摘要] 7月22日,凤岭北和良庆区两块百亩地块流拍,但南宁下半年供地计划仍然有序进行。位于邕武立交和长堽路的两宗地块将于8月26日公开拍卖。这两地块的区位环境和价值如何?
地块2长堽路住宅用地
地块概况
地块编号:GC2010-074地块
地理位置:长堽路101号
土地面积:20.486亩
土地用途:城镇住宅用地(70年)
批发零售用地(40年)
容积率:>3.5且≤4.0;
建筑密度:>23%且≤28%;
绿地率:>35%且≤40%;
起始价:人民币410万元/亩
竞买保证金:人民币500万元
现场探地
记者从广西日报社(民主路21号)出发,乘57路公交车约7即可到达GC2010-074地块。该地块位于长堽路101号,周边私宅较多,附近配套成熟。
资源评估
区位评估:地块位于长堽路片区,各种单位和学校聚集,配套齐全。沿长堽路往西可方便到达朝阳广场,往东经快速环道,方便到达五象广场和东盟国际商务区。
规划评估:商业占总建筑面积5%~10%,其余为住宅,建筑高度≤60米。宗地面积较小,适合开发中小户型公寓产品。
交通评估:地块位于长堽路,有7、44、47、101和201路等多路公交车途经地块。
配套评估
生活配套:长堽综合市场、各类百货店、餐饮、酒店、通讯专营店和工商银行、建设银行和农业银行等
教育配套:南宁十九中
SWOT分析
优势:该地块位处老城区,距离市中心近,各类配套成熟。
劣势:地块面积较小,周边私宅聚集,环境较为脏乱,居住品质受到一定影响。
机会(地块潜力):地块距离市中心近,交通便利,配套成熟,投资自住皆可。
威胁(区域竞争对手分析):地块附近正在建设的项目是盛天果岭,占地约100亩,定位为中高端精品住宅,对于该地块未来上市的产品形成一定压力。
价格预测:不超650万元/亩
小地块对地下室开挖要求高,地块部分要求开发两层地下室,因此整体开发成本会有所上升。以20%的预期投资作为拿地上限评估线,当成交地价达到650万/亩时,地块开发税后利润率达20.09%。
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