[摘要] 回首已经过去的2012年一季度，在经过前两个月的“寒冬”后，多数城市楼市在降价促销之下成交量有所回升，不过同比去年一季度依然有所回落。与此同时，土地市场依然“寒意”未去，全国来看，住宅用地土地供应、成交均大幅下降，全国主要城市土地市场依然处于零溢价时代，溢价率维持在近年最低水平。
低溢价率持续
价格方面，一季度土地成交楼面均价低于去年同期。1-3月，300个城市住宅类用地成交楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢价率仅为3%，环比减少2%，较去年同期减少21%，一季度10大重点城市中无一城市溢价率超过5%。北京出让的45宗土地全部零溢价率成交，为7年来首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武汉平均溢价率分别为7%和4%，其他城市溢价率均接近0%。一路走低的溢价率，体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，一季度重点城市土地市场整体迎来“倒春寒”。
而对于当前开发商少拿地，会否减少未来供应量，进而在未来拉升房价的说法，任炯对新金融记者表示，短期内开发商不拿地，对未来影响不大。“何况之前几年开发企业大都已经储备了足够未来很多年开发的土地面积。”任炯表示。据统计到2011年底，房企的土地储备消化周期普遍拉长。比如绿城中国的土储消化周期由2010年年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期仍保持24年的高位上。世茂、招商、保利、碧桂园、荣盛发展等知名房企，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，绿城、世茂、招商、恒大等前些年土地市场的风云企业在这方面显得更为明显。而土储消化周期延长，意味着开发商卖房的效率降低，意味着在整个地块及在其上建造的项目的维护成本增加，进而影响房企拿地热情，是楼市对土地市场反作用的主要表现。
不过在不少业内人士看来，当前低溢价情况下，也不失为一些房企抄底土地市场的好机会。兰德咨询总裁宋延庆就认为，在今年的市场条件下，房企加快去库存换取现金流，以低价拿地实现扩张或是一个明智选择。“现在确实低价拿到优质地块的可能性大增，但前提是开发商现在手里要有充足的资金，能做到这一点的目前来看大都是那些央企和大型国企。”苏步超告诉新金融记者，对更多的房地产企业来说，当前还是加快销售，先保证生存，再考虑拿地发展的问题较为实际。
政策博弈依旧
对于一季度楼市和土地市场走势，政策预期也是对其影响的因素之一。先是年初芜湖、北京、杭州、上海等地相继出台各类救市政策，包括提高普通商品房标准、提高公积金贷款额度、给予购房契税优惠、购房补贴等多种形式，使得市场各参与方对市场预期逐步乐观。然而不久，政策预期又因上海松绑限购令被叫停和两会上温家宝总理“一些地方房价远未回归合理价位”的表态而发生根本转向。
“现在很多的数据和指标都表明，行业很多数据正在进行触底，成交量反弹持续三四个月之后，价格就会止跌。按照目前趋势成交量确实节节攀升，二季度70个城市房屋价格指数环比增幅极有可能由负增长转为正增长，但是假如真的出现房价在二季度反弹，我个人认为有可能会招致新一轮的打压，因为中央毕竟不希望房地产那么快反弹。”上海杨专家表示。
3月住建部发出通知，要求各地做好2012年城镇保障性安居工程工作，按月公开保障房开工和竣工情况。《政府工作报告》中指出抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。与此同时房产税在沪、渝两地试点基础上将适时扩大范围。住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策的重点。中指研究院在报告中指出，2012楼市政策基调基本确定，楼市调控政策不放松。未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。
而中国购房者信心指数2012年季度调研结果则显示，2012年季度中国购房者信心总体指数为102.5点，又较上一季度104.2点下降1.7点，自去年三季度以来持续下滑，购房者的总体信心指数一直处于观望区间。调研报告分析认为，去年年初出台的限购政策，使购房者和开发商都进入到观望的状态。本季度信心指数的下降，主要是由于经历了两年的房地产调控，购房者的构成已经发生了根本性的变化，绝大多数购房者是首套或至少是改善性需求，对于房地产调控对价格方面的成效更加关注，目前这种房地产市场的价格走势客观上加重了购房者的观望情绪。
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