[摘要] 随着南宁城市化进程的不断加快，未来像写字楼这种半实体、半虚拟的投资主体会逐渐成为投资者的新选择。而住宅遇冷、城市发展需求增加、投资价值“洼地”、产品升级等，则共同成就了写字楼发展的新机遇。
先来看一组统计数据：目前南宁投入使用的写字楼项目大约有40个，商务面积达157.8万㎡，其中纯写字楼仅28万㎡，占市场整体办公面积的17.74%，商住楼用于办公的面积约130万㎡，占市场整体办公面积的82.26%。
数据无疑表明一个事实，即随着南宁城市化进程的不断加快，未来像写字楼这种半实体、半虚拟的投资主体会逐渐成为投资者的新选择。而住宅遇冷、城市发展需求增加、投资价值“洼地”、产品升级等，则共同成就了写字楼发展的新机遇。
正缘于此。3月15日，由本报《南国楼市》等牵头并参与主办了“新政时代·房产投资下站”沙龙活动。10多家媒体记者及近10位业内专家学者出席。与会的房地产界嘉宾纷纷表示，南宁写字楼市场的投资潜力依然很大。
出席沙龙嘉宾（部分）：
陈思源广西财经学院国际教育学院院长
关立波 宝资通集团总经理
王蝶红 广西利海房地产开发有限公司副总经理
吴宁 广西片区总经理
李柏晓 二手房专业评估师、桂人房地产董事长
周飞 银行投资理财分析师、浦发银行南宁分行高级产 品经理
姜泓吉 投资者代表
陈思源：
“写字楼产品将更受市场青睐”
“新国五条”细则的出台，它彰显的是一种震撼力，它隐含的意义也很明显，就是中央对抑制投资和投机地产类需求的决心不动摇。
微观层面，写字楼或者商铺等新型的业态消费模式，将成为理性投资者选择的趋势。以写字楼市场为例，目前在解决消费者的供给、需求这两方面的矛盾过程中，可能需要架起一座桥梁来进行沟通。一方面，写字楼市场有更高的投资、溢价率；但另一方面，它的产品模式、营销模式上需要有一个重大改进，来满足城市发展的需要。举个例子，地王大厦的溢价率是13%，是8%，但是我想要在地王大厦拥有一间不到20平方米的写字楼，很难满足。但是，普通住宅存在这种可能。这从供需双方来说，供给的多元化使消费者选择的空间足够大，整个羊群效应更好。
而一些5A级写字楼，由于它的地段、产品、品牌、后期运营等符合城市及市场发展趋势，那么，在投资者可承受的价格范围内，投资此类物业，空间就不言而喻了。
吴宁：
“不论量或价，写字楼市场都将进入一个重要阶段”
南宁作为一个区域型的中心城市，辐射力和影响力正在逐步增强，这对于总部型的或者区域总部型的楼宇经济发展，有非常强的助推力。
从整个南宁产业的比例来看，南宁第三产业所占比重，与一些二三线城市纵线对比，相对较高。但这也给办公市场奠定了一个基础。研究南宁的办公市场，我认为有几个阶段：一是初期发展阶段。属半市场化阶段，主要是集中在民族大道沿线；二是中期发展阶段。集中在东葛路沿线、琅东以及金湖广场这带，形成的一些写字楼或者叫商住楼；三是目前的发展阶段。目前南宁的CBD区域在逐渐外扩，并已逐渐成型。我们对现有的南宁已经投入的商住和写字楼项目，进行过一个详细的排查，有将近40个项目，总体量约157万㎡，但是纯写字楼，只有28万㎡，只占整体办公市场的20%不到，也就是说，整个南宁的写字楼市场产品还是处于比较低端的层面。南宁楼宇经济的发展，尤其高端写字楼市场，无论是量还是价都将进入一个很重要的阶段。接下来，南宁青秀万达广场将推出3栋200米超高层5A甲级写字楼来弥补高端写字楼这个市场空缺。
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关立波：
“写字楼将成投资新宠”
一个成熟的市场，住宅和非住宅的比例大概是3：1，100m2里面，就有75m2是住宅，25m2是非住宅，非住宅包括办公、商业和其他，在一个城市当中这种比例是比较合适的。而写字楼将成为继高端投资之后的新宠。
而从整个写字楼需求来看，其实写字楼有很大的一个客户群体就是公司，公司跟个体的投资不一样。有些公司为什么就愿意建超高层不卖，它就把它作为一个资产，跟银行、股市形成对接。这也是很多企业会追逐一些比较高品质、高端的核心写字楼市场的原因。另外，一些投资公司，监管方通过收的方式，来实现物业的保值增值。
当然，从投资者的角度，我认为，投资写字楼，还是要主要关注它的交通、车位配比、硬件以及它投资的门槛等，这直接关系到投资者的。
王蝶红
“纯写字楼有发展支点”
我经常会有接到一些电话，包括朋友和一些合作伙伴，他们会问“你们还没有写字楼卖”、或者“还有没有写字楼出租”等诸如此类的问题。令我惊讶的是，他们提出的需求量无一例外均非常高。比如会要求1000m2以上甚至更高的需求面积。这样来看，我觉得可以针对“住宅及写字楼”作一个大胆的对比，住宅有刚需和改善性，写字楼亦是如此。写字楼配比中，纯写字楼的比例还不到20%，也就是说，目前有80%多是属于商住两用的业态，接下去的时间里，对于写字楼的需求可能会从原来的商住两用的业态，慢慢转化到纯写字楼中去，这相当于我们住宅原先的刚需要往改善性住房里面去调是一个道理的，这也是对后期高端纯写字楼的强有力支撑。
至于写字楼市场价值化如何实现，要看整个城市的需求量，以及开发商后期的管理。有一个很好的产品，运营好之后，可作为一个资产包，它会带来两倍、三倍甚至更多的。
李柏晓：
“写字楼投资也需‘货比三家’”
通过对深圳、广州等一些城市商业地产的调查，我们也发现南宁的一些优势。比如方面，南宁会相对更高，出租率也相当可观，客户的需求潜力巨大，尤其是对高端的纯写字楼。
对于投资客来说，原先流动在地产行业的资本，随着限购、限贷等政策的落定，会有目的性地转移，但这个转移大多仍还在地产这个行业，只是投资的物业类型发生改变，比如会更多转向商业地产等。当然，我们说，投资也是有风险的，比如你投资了一个不好的写字楼，肯定会降低。这点要看地段，地段非常重要，然后是硬件和配套，这对一些大型企业来说至关重要，此外就是后期的物业服务。就目前南宁写字楼的，我认为，在10-20年，在满足地段、配套等基础条件下，稍高端些的纯写字楼值得去投资，它不仅仅有溢价，还有随着CPI上涨所带来的空间等等。
周飞：
“南宁写字楼约有10%~20%的”
房地产融资这方面的政策支持，这几年随着国家对房地产的调控，对房地产企业开发贷款融资的调控其实也是同步的，因为信贷政策也是国家房地产调控的重要一环，不仅是房地产开发企业有一个调控，对购房者信贷政策也有一个调控政策在里面。这个调控不能简单说“效果如何”，调控的结果是非常明显的，对银行房地产贷款的影响也比较大。所以，银行针对这么多年调控以来，也有一些创新的产品和一些创新的办法。比如房地产贷款，不论是做房地产项目，还是写字楼项目，银行主要是看你的竞争力和可行性分析。
针对南宁目前写字楼大概10%~20%的，我个人认为，其实是相当高的，大家知道目前银行短期的理财产品，如果是5%的话，在市面上都会造成一个疯抢的局面。
姜泓吉：
“投资写字楼空间依然很大”
对于高端写字楼项目，我们之前也做过调查。从投资者角度来说，我认为，首先是利益，以及投资的价格。像我们的办公地点，买的时候是每平方米5000~6000元，经过几年翻了不止一番，而且仍有很大的上升空间。当然，再从大一点方向来说，就是路段、品牌、硬件、配套，像即将上市的南宁万达中心这边，是人气最旺的地方，交通也很方便，开发企业品牌优势明显。还有一个就是后续的运营，这些都是我们作为投资者要考虑的东西。
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