[摘要] 业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求,归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。
业内人士总结十年调控的一个“共性”是,调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求,归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。
对于“楼市十年九调,房价屡调屡高”这一观点,住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,房地产市场复杂程度高,影响房价变化的因素多,调控的难度很大。“但房价是否就是调控调高的?这也要客观分析,政府不断地调控,而房价还在涨,但如果不调控呢?或许房价比现在还高、涨得还快。”
毋庸置疑,“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?
有识之士分析,十年的房地产调控,带给我们三个反思:
土地财政没戒毒
较多人认同的观点是,房价屡调屡涨,深层次的原因,与一些地方过度依赖“土地财政”有关。地方政府作为“地根”控制者,拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策,地方政府在执行过程中却没了“底气”。
统计数据显示,2006年土地出让收入达7000亿元人民币;2007年土地出让收入约1.3万亿元;2008年土地市场明显降温,土地出让总收入降至9600多亿元;2009年中国土地出让收入增长迅速,达1.59万亿元。
2010年土地出让收入同比猛增70.4%,高达2.7万亿元人民币。2011年,出让国有建设用地面积33.39万公顷,出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增,存量国有建设用地供应量加大,土地出让合同价款2.69万亿元。
据了解,2001至2003年,土地出让金高达9100多亿元,约相当于同期地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元,相当于同期地方财政总收入的46%左右。
近三年,土地出让所得每年稳定在2万亿元-3万亿元的规模,房价跌落会让地方政府收入锐减。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元,占当地财政收入的近一半。从2012年土地出让情况来看,全年土地出让合同价款2.69万亿元,同比2011年的3.15万亿元,下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
“政府热衷卖地,抬高了房价;房价高涨,政府又有更多的税收,这是一个恶性循环。”地产业内人士说,“依靠土地财政不是长期行为,也不是健康行为,是一种类似‘毒瘾’的依赖症,必须下大力气戒除。”
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