[摘要] 碧桂园花了不足一年时间，就成为马来西亚最大的开发商
企业将面临双重不确定性
房企“出海淘金”首战告捷固然值得高兴，但在市场与政策的不确定性制约下，能否“一帆风顺”令人担忧。
“房地产与其他行业的不同，是其区域性特征很强，这要求企业对当地市场需求、法律环境、政府关系有深刻的认识”，中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，即使在国内不同城市，市场也有明显差异，中国房企拓展海外项目除了针对华人市场，也需要迎合当地居民，国内的成功经验未必能有效复制到其他国家，这意味着企业将面临巨大的不确定性。
以碧桂园金海湾为例，据碧桂园方面透露，在已订购客户中，大约有40%来自马来西亚、30%来自新加坡、25%为中国客户，其余5%则为其他国家和地区，中国客户已不占据主导地位。
为了能迅速融入当地市场，多数房企选择与当地知名开发商合作开发的模式。万科进军美国和新加坡，便分别选择了美国铁狮门和新加坡吉宝置业作为合作伙伴。
但合作模式并非，尤其是海外开发商未必能适应国内地产商崇尚的“快速开发，快速销售”模式。以碧桂园为例，早在去年年初，公司与马来西亚地产商Mayland（大马置地）组成合营公司，合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地，碧桂园占合营公司55%的股权，但项目至今还没有开盘时间表，开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。
绿地集团董事长张玉良早前更表示，“绿地原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售。”
除此之外，更大的风险在于政策的不确定性，随着海外置业规模的增大，一旦国家金融部门担心出现大规模资金外流，从而限制购房者境外买房，房企海外业务就存在夭折的危险。
一位从事海外投资的业内人士向记者透露，中国富人在外投资房地产时，最关心的问题是如何将财产安全转移出国。现阶段中国富人向海外转移资产主要有四种方式：如果资产规模不是很大，大多采用“蚂蚁搬家”的方式，即需要找多个购汇额度未使用的个人代转资金，或者把现金带到香港进行“中转”；但如果资产规模比较大，则需要通过地下钱庄，或者利用贸易公司进行转移。
“目前中国实行严格的外汇管制，规定境内个人年度购汇总额为5万美元，在中国致力推进人民币国际化的大背景下，降低购汇额度的可能性不大。但不可忽视的是，上述四种资产转移的方式都存在收紧的可能，以“蚂蚁搬家”为例，银行可以严格限制家庭成员购汇数量，这可以轻易实现。此外，目前国内居民即便是购买中国房企在海外开发的项目，也需要购汇转移到海外进行交易，一旦管制收紧，将带来巨大的影响”，上述人士认为。
黄立冲认为，假如未来美国量化宽松政策退出，美元进入长期上涨通道，将引发外资大规模撤离中国，国内居民海外转移资产将受限，海外置业必然受到打击。可以预见的是，一旦缺少国内需求的支撑，中国房企的海外业务发展将受到严重威胁。
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