[摘要] 6月4日晚,建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》,对二套房贷的认定标准重新作了规定。二套房认定标准出台各地房市迅速反应。但是目前银行在执行方面仍有漏洞，贷款者有空可钻。
二套房贷的认定标准传递了什么信息？
6月4日晚，建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，对二套房贷的认定标准重新作了规定。笔者认为，该通知的出台意味着房地产调控的力度进一步加大。
该通知的核心内容是“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”，也就是说，即使你从来没有申请过住房按揭贷款，但只要你家已经有了住房，则申请银行按揭贷款时一律按照二套房贷执行。
这样的标准只有在北京的房地产调控细则里有，正因为如此，北京的房地产调控细则被称之为“最严厉的房地产调控”。其他城市的房地产调控细则里有关二套房贷的认定标准基本上按照以前的标准执行，即“已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行”。
简言之，在房地产调控进行一个多月之后，有关部门将北京的标准向推广，的房地产调控都要向北京看齐。此举可能让很多市场人士大跌眼镜。之前，不少人认为此次房地产调控主要是针对北京市而言的，因为2009年底调控政策出台之后，北京的房价一直在涨，“两会”后的第二天北京就冒出三个地王。因此，北京是有必要实现严格的二套房贷认定标准的，而其他城市则没有必要那么认真了。从广州、深圳等城市的房地产调控细则看，的确有力度越来越弱的趋势，这让不少开发商似乎看到了希望。
为何在此时出台二套房贷的认定标准？应该与市场动向有密切的关系。自五月中旬以来，随着欧洲债务危机的加剧，市场开始憧憬政策转向的美妙前景，不少人开始猜测房地产调控政策可能要松动。于是，房地产股票开始大幅度反弹，有些城市的房地产交易量出现明显的回升，昆明等城市开始出现价格上涨的现象。因此，适时出台此项通知可以传递一个明确的信号：中央有关房地产调控的政策不会转向！
“史上最严”二套房认定标准没漏洞吗？
近日，记者了解到，国家二套房“认房又认贷”的认定标准实施后，给许多买房人带来了后顾之忧，标准中的认定结论也频遭质疑。记者就此采访了中国建设银行江苏分行信贷科的一位工作人员，她认为，细则一天未出台，认定标准中的漏洞就会一直存在，而这个“漏洞”会伤及很多购房者。
漏洞一：未对改善型住房作规定，老人贷款买房遇“瓶颈”
记者从南京多家商业银行了解到，目前的认定标准中并未对改善型住房提出具体的细化概念，也就是说，不论购房人买房的目的是出于炒房还是改善住房条件，只要在银行曾经有过贷款记录，或者现在已有住宅在名下，再次贷款都算作二套房。
这一认定标准对部分想以小换大、以远换近的市民而言是极为不利的。一方面，自己手上的房子已经“脱手”，俨然已经成为“准无房户”；但另一方面，又必须按照现有的“二套房”购房标准首付五成，相应的银行利息也会增加，所延伸的负担也是可想而知。
记者在调查中又发现了另一情况，南京有许多老年人住的是老房子，房屋一旦被拆迁，就面临贷款购房的需要。南京市房产管理局政策法规处的工作人员告诉记者，老年人可以以产权人的名义贷款买房。而记者从相关部门得知，国家有规定，除特殊情况外，年满60周岁的男性及年满55周岁的女性是不具备还款能力的人群，所以在一般情况下，银行不予办理贷款业务，这样一来，他们就必须借助于子女的名义贷款购房，但按照现行的规定，只要老人子女一方曾贷过款，就难以享受购首套房的优惠。
漏洞二：诚信记录成效甚微，异地购房人更心酸
在近日刚刚下发的认定标准通知中明确指出，“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”而有业内人士指出，单就这条规定本身的叙述而言，实际上就存在一定的“硬伤”：首先，并没有对诚信保证的书面形式作出规定，对是否具备法律效力也未作出明文说明；其次，通知中所强调的“贷款人查实诚信保证不实的”，一律视为不良记录登记在册，但所谓的“不良记录”能够通过何种方式对购房人产生影响，具体的影响力能有多显著，均含糊不清，令人捉摸不透。
记者也了解到，在标准颁布之前，国务院曾规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，而现在外地人购房则可参照二套房标准，看似购房条件放宽了，但异地购房人的心中仍然“很受伤”。一种情况是，刚具备南京户口的外乡人如果要为自己的父母、亲戚在南京买房，必须按照“二套房”标准实施；而另一种情况是，自己明明是买首套房，却还是按照“二套房”的标准贷款，这对于异乡人而言也是不公的待遇。
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