[摘要] 2011年以来，笔者感觉全国楼市已经进入了头部区域。原因很简单，目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。
2011年以来，笔者感觉楼市已经进入了头部区域。原因很简单，目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。
□上海大学房地产学院副院长周洛华
有关上海市即将推出房产税改革试点的消息在年前就有所耳闻，节后市场突然放量，连续几天都有将近千套的日均成交量，这可能是调控以来最热闹的场面了。我虽然是上海大学房地产学院的副院长，但是很少对房地产市场发表看法，我先回顾一下我对于房地产的相关言论。
两举措可压制房价
2004年10月，人民银行上一次开始加息周期的时候，我发表了《加息推高房价》的文章，完整地提出了房地产是一项资产，具有通货膨胀的多头头寸，一套住房可以被近似地视为是70个连续到期的1年期CPI看涨期权。如果你接受这个估值框架，那么，同期无风险利率越高，期权价格也越高，所以加息的作用并不是要提高房地产贷款的边际成本，而是提升房地产作为对冲通货膨胀工具的投资价值。
2008年1月开始，我提出了《油价决定房价》的假设性交易策略的可能性存在。油价飙升的结果是导致美国房价下跌的根本因素，因为原有的经济运行模式无法支撑下去，高油价刺破了美国房价的泡沫。我估计我国的房价可能也会随着国际油价的上涨而下跌。由于油价补贴政策维持了国内的低油价，当时国际油价到过每桶147美元，而国内的油价仍在每升4元人民币左右徘徊。这有力地维护了房价的稳定，使得我国房地产市场在国际金融危机中仅出现了小幅下调。
2008年12月，金融危机横扫全球之际，我在杭州举行的地产峰会上提出地产的春天明年就会到来。当时小型开发商私下拆借利率已经达到了年化50%的水平，我提出，这说明1年以后的房价要么涨50%，要么跌50%。结果是2009年底的时候，房价真的比1年前涨了50%。
这些年来我坚持两条看法，政府如果要打压房地产价格，就必须让人民币或者开征房产税。前者可以帮助投资人改变人民币购买力缩水的预期，从而使得房地产丧失对冲通胀风险的投资价值；后者等于使得持有房地产的投资人变相持有了一项每年被迫分红而行权价格不做除权除息调整的看涨期权，在前面讲的框架下，即便通胀继续下去，也可以让房价下跌。
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