楼市透支了未来CPI的涨幅 两举措可压制房价

中国证券报  2011-01-07 09:24

[摘要] 2011年以来，笔者感觉全国楼市已经进入了头部区域。原因很简单，目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。

已进入头部区域

2011年以来，我感觉楼市已经进入了头部区域。原因很简单，我认为目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。

首先，人民币的压力可能转化为加速的预期。有权威机构预测我国CPI在2011年可能上升5%左右，同样是这家权威机构又预测人民币将在2011年实现5%以上的。我看这就是问题的症结所在，两者不可能互为前提。可能的情况是人民币在上半年快速，然后下半年通胀就得到控制，这是对房价最给力的调控政策。值得注意的是，某国际机构最近刚刚在香港发行了人民币计价的2年期债券，录得率仅为0.5%。我的天啊！这是什么债券，究竟是这个机构信誉好还是市场普遍预期人民币2年内可能超过10%？如果是后者的话，我认为我们极有可能从2011年开始扭转通胀预期，而市场往往此时继续沉浸在所谓的货币超发的幻觉之中。需要指出的是货币发行与通胀之间不能直接划等号，美联储印了那么多钞票之后，美国经济仍然在通货紧缩中挣扎，美国房价还是跌跌不休。我们不能简单地认为央行投放了巨额信贷和基础货币之后，就一定会形成通胀和高涨的房价。人民币汇率将使得通胀这只皮球开始漏气了。

此外，房产税的作用也会很明显，我根据自己的70年期权定价法的框架做了一个简单的演算，开征1%的房产税将使得期权价值缩水20%。政府部门其实应该考虑一个比开征房产税更简单却更重要的问题：如果房价开始下跌金融机构是否能够扛住？我不相信更高的银行坏账拨备覆盖能够解决问题，也不相信更充足的银行资本金能够抵御坏账风险。我始终认为市场需要对冲房地产价格下跌风险的工具，我曾经自费邀请海外专家与我一同研究一个类似房地产ETF的系统性交易工具，希望借助ETF的方式来化解房价下跌的风险。可惜的是，我们的研究除了自己的满腔热情，从来没有任何机构感兴趣，大家都忙着其他短期更重要的事情。对此，我无话可说，也习以为常，我相信我们的工作就类似于在岸边加班赶制了救生艇而泰坦尼克号船长却不屑一顾地吹着口哨启航出发了。

综上所述，人民币开始，而全球并没有明显的通胀迹象，美国、欧洲、日本等几大经济体均在通货紧缩边缘挣扎，如果人民币针对这些国家的货币进一步，那么我们将很快扭转市场对于人民币的通胀预期，加之地方政府开始征收房产税，这有可能使得房地产市场经受双重打击。一般来说，如果你认定此时此刻是市场的左肩，你坚决出货，别留恋最后一段涨幅，因为左肩有充足的流动性可以出货，而且你还有50%的可能性把货出在了头部。等到你确信这是市场的头部了，那么隔壁的张大妈可能也看出眉目来了，那样的话，你可能被迫出在右肩，而右肩缺乏流动性接盘的特征是有目共睹的。所以，如果你决定出货的话，权且相信这就是地产的头部。你说呢？

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