[摘要] 配套成熟、交通完善的的老城区，一直备受购房者的青睐。但随着区域开发进入尾声，购房者置业选择也越来越少，从土地供应来看，老城区地块也相对较少。而日前公布的《关于发布实施南宁市土地利用总体规划（2006-2020年）的通知》（下称《总体规划》），传来利好消息
配套成熟、交通完善的的老城区，一直备受购房者的青睐。但随着区域开发进入尾声，购房者置业选择也越来越少，从土地供应来看，老城区地块也相对较少。而日前公布的《关于发布实施南宁市土地利用总体规划（2006-2020年）的通知》（下称《总体规划》），传来利好消息，总体规划提出旧城改造将成南宁城市建设的重点之一。这与刚出台的“国五条”细则中，增加用地供应的相关规定不谋而合，也给开发商、购房者带来新选择。
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南宁土地总体规划出炉
旧城改造用地将激增
南宁市政府近日印发《关于发布实施南宁市土地利用总体规划（2006-2020年）的通知》。
《总体规划》提出，建设用地要做到节约集约利用，控制建设用地供应的规模和时序，完善土地供应市场调节机制，盘活存量建设用地。规划还提出，将推进建设用地节地增效工程。在保护旧城历史街区和文物保护单位的前提下，重点实施西乡塘区雅际片区、边阳街片区、西关路片区、华西北片区、永宁片区、龙腾路片区以及五里亭片区等旧城改造。
从近两年的土地供应来看，大多集中于五象新区、相思湖新区、经开区等新兴区域，而老城区出让的地块则少之又少。而《总体规划》中提到的多个旧城改造片区，集中于西乡塘、兴宁等老城区。这意味着，随着旧城改造成为南宁建设的重点，老城区土地供应也将有所增加。
“国五条”细则有提到，“要进一步增加年度住房用地供应总量”，“各地区要继续采取有效措施完善土地出让方式”。南宁市将增加旧城改造项目用地的供应，也是响应中央要求加大土地供应的政策。
成熟地段供地将增多
实际上，进入2013年，南宁旧城改造用地供应就开始有了不少动作。
1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门发布的《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，以公开方式征集6个旧改项目土地熟化投资人。这些旧城改造项目，分别位于西乡塘、江南和经济技术开发区的老城区，共776亩。相比过去，旧城改造项目多以“捆绑出让模式”出让，这次是南宁首次采用“熟化人模式”净地后出让的旧改用地。（详见2013年1月17日居周刊A32~33版）
南宁市城乡建设委员会相关负责人曾表示，接下来还会以此方式继续推出多个旧城改造项目。该负责人还透露，2013年将推出的旧城改造项目集中于兴宁、西乡塘和江南3大老城区。近日，南宁市政府印发《总体规划》，旧城改造被划为城市的重点建设之一。这意味着，旧城改造项目地块在今后将有可能集中出现。
据了解，3月1日，南宁市完成了两个旧城改造项目熟化人的招标。接下来，3月11日将进行上述提到的6个旧改项目熟化人的开标。可见，南宁市建设旧城改造的力度不断加大。
无论是已进行招标，或即将加快建设的旧城改造项目，都可看出所处配套成熟的老城区。如此次《总体规划》提到的雅际片区、边阳街片区、西关路片区、华西北片区、永宁片区、龙腾路片区、五里亭片区等。开发旧改项目丽原天际的广西丽原投资有限公司副总经理陆红认为，旧城改造项目大多地段优越，如丽原天际就处于稀缺地段，凭借这一卖点，项目吸引了不少客户。以后有符合公司发展的旧城改造项目，还会继续关注。
拆迁是旧改老大难
其实，南宁旧城改造项目开发的商品住宅项目并不鲜见，且不少在售项目是楼市的热点。如目前在售的联发臻品、瀚林新城、正恒·国际广场等均是旧城改造项目。不过，不少在售旧改项目负责人向记者坦言，拆迁是困扰旧城改造项目的问题。
“拆迁。”被问及开发旧城改造项目什么问题最棘手，广西融昌置业有限公司营销部经理黎英才斩钉截铁地回答。她介绍，尽管此前开发的融昌·邕江银座是政府扶持的项目，但开发过程当中同样遇到了此类问题，但只要及时解决也不会影响项目的工程进度及销售。
“旧城改造项目，的不是资金问题，而是拆迁问题。”广西瀚林地产营销副总监蔡德珑也表示，对开发商而言，如果前期问题解决不清楚，就会影响到后期供应，不确定性更大。他介绍，旧改项目对开发商对来说需要投入相当大的人力、物力进行前期准备。而瀚林此前拿下的地块之所以开发比较顺利，主要是因为多处于老厂房区，难度相对小，如果是一些城中村旧城改造项目，可能要做更多的居民工作，难度也更大。
同样有过旧城改造项目开发经验的南宁昌泰置业投资有限公司副总经理袁经能分析，开发旧改地块主要面临两个问题：一是开发商自身的资金实力问题；二是拆迁的力度和时间问题，这都会影响项目的开发进度。
“近年政府加大旧城改造力度，对于开发商拆迁的阻力有所减小，但老大难的拆迁问题，不仅可能会阻碍工程进度，还可能给开发商带来更高的开发成本。”陆红如是说。
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