[摘要] 我们需要转变住房消费观念，居者不一定必须有其屋。相关数据表明，包括北京、上海在内的国内大城市，房价收入比偏高，这意味着目前购房成本仍然偏高。通过“房屋租售比”这一数据可以看出租金与房价之间的差距是否合理，其计算公式为：房价租售比﹦单套月租/总价。
买房机会成本大
另外，我们还可以从买房与租房之间的资金机会成本方面来进行比较。
同样是对于上述北京天通苑案例来说，一年的租金为48000元（还必须在满租的情况下）。而根据目前的租金水平上涨情况来看，每年上涨幅度在10%左右，因此连续租住3年，总共支付租金为158880元。但如果将54万元首付款(3成)全部用来购买国债，根据财政部公告，发布的3年期国债年利率为5.58%，3年可达90396元，实际支付的居住成本只有68484元。而如果是买房，首付款部分是没有收入的，前3年的房贷利息为222331元，买房比租房要多支出153847元成本。这意味着，在现阶段买房的机会成本比较高，不如租房来得实惠。
=民生问题最重要的是保障居者“有房住”，购买商品房只是解决居住问题的一条途径，而大量买不起或暂时无必要买房的人，主要通过租赁方式解决自身和家庭的居住需求。但由于此前很长一段时间内，我国的房地产市场重买卖而轻租赁，忽略了制度方面的建设，以及缺乏相关政策扶持，因而一直处于不受重视的状态。
租房市场还需什么政策保障
文》本刊记者/甄爱军
租赁市场难言健全
房东随意“调涨”租金、中介也可操纵市场……国内的租房市场仍然存在诸多不规范的地方。
春节后，国内部分城市租金水平再次大幅上涨，北京、上海、广州等一线城市房租涨幅超过10%。房租上涨并非不可以，但问题是房租上涨无序，甚至存在操纵的嫌疑。由此看来，我国租房市场还存在很多不规范的地方。
人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻在接受本刊采访时指出，我国住房租赁市场发展水平过低，是社会管理短板。市场处于自我运行状态，监控管理也不到位，而且存在一定程度的垄断特征，这些因素都影响到了租赁市场的发展。
市场人士表示，住房租赁市场的不健全，其根源在于政府在此前很长一段时间内对此不够重视。住房问题涉及到一个公民最基本的住房需求和权利，因此很多发达国家的公共住房立法都是国家大法，例如在美国、日本、新加坡等国家都通过完善的法律来保障居民“住有所居”。
辜胜阻直言，反观我国，住房租赁市场不完善，立法滞后，主要体现在以下两个方面：首先是房屋租赁市场监管制度不健全，住房租赁市场法规不健全，很多管理环节无法可依，多头管理现象严重，导致承租人合法权益得不到保障；其次是对廉租房、公租房监管不到位，管理不健全，骗购、骗租保障性住房的违法成本较低，导致“雀占鸠巢”现象的发生，妨碍社会公平。
辜胜阻表示，我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。在经济增长的冲动下，一些城市政府过度强调住房的经济发展功能而忽视了住房的保障功能，保障性质的租房建设仍然滞后在所难免。
政府应该怎么做
怎么做才能让民众放心地选择租房呢？
政府该怎么做？应该从哪几个方面入手，经济学家和市场观察人士给出了具体的建议。
扩大住房租赁市场供给，尤其是公租房在整个租赁市场中比重的提高，是解决当前矛盾的关键所在。据了解，目前我国住房租赁市场的供应主体仍然为个人，以社会租赁房为主，政府和企业参与程度很低。对此，辜胜阻表示，我国住宅租赁市场存在供给不足和结构性矛盾等位码头，其主要原因是住房租赁市场缺乏合理的利益驱动机制。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售，企业如果经营租赁住房，税费负担过高，投资回收周期长，缺乏有效的激励机制。
要改变这种现状，政府首要任务是扩大公租房在保障房中的比重。辜胜阻表示，通过加大对建设公租房的资金保障和土地供给，并通过财税和金融政策，引导更多的住房建设并持有出租，增加中低端租赁住房的供应。
吸引企业参与建设和持有出租类房屋，也是有效增加供给的一种手段。但现行的财税政策以及相关政策扶持力度不够，企业参与的热情非常低。周建成坦言，除了有个别别墅项目持有并出租外，大量持有公寓并出租的开发商几乎找不到。“税收成本过高，持有成本大，资金成本高，这些都是开发商不愿意持有物业的原因。”周建成说，要改变这种现状，政府需要从税收体制方面进行引导，并在土地、信贷融资方面给予支持。
在租房者权益保护方面，也要下功夫，比如加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，以减少中间环节的租房成本。辜胜阻举例说，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。同时，还应该加大对租赁市场的价格监控。周建成表示，对于价格异动甚至是“跳涨”情形，应该采取相应的手段进行干预。
目前令租客感到有些苦恼的是，一些房东多变，会随意要求租客搬离租屋，这也是大多数人不愿意租房的主要原因。但在海外国家，相关法律规定，不能随意要求租客搬走，即使出现欠租情形，也必须通过法律方式来解决。对于这种做法，周建成认为有可取之处，管理部门应该考虑加大对租客的保护力度。
另外，还可以考虑对个人租房者给予金融方面的扶持。据了解，目前有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元。但根据现行《住房公积金管理》条例规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”条例虽然允许租房者有条件地利用公积金租房，但存在“看得见，拿不到”的“玻璃门”现象。
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